Una delle questioni più spinose che riguarda gli acquisti e le vendite in ambito immobiliare è quella legata alla tassazione di queste operazioni. Come ho spiegato in articoli precedenti, nei quali ad esempio descrivevo i costi necessari a completare una compravendita, le transazioni immobiliari possono essere soggette a 2 principali imposte: l’IVA e l’imposta di registro.
Il seguente articolo si focalizza sul secondo tipo d’onere, escludendo quindi totalmente l’ambito IVA, secondo l’alternanza che la legge prevede tra queste due fattispecie impositive (in sostanza, o la compravendita sarà soggetta ad IVA oppure dovrà scontare l’imposta di registro secondo determinate aliquote).
Il sistema del prezzo-valore è il principio che l’ordinamento italiano ha stabilito a partire dal 2006, secondo il quale per determinati tipi di compravendite la base imponibile sulla quale si calcolerà l’imposta di registro è definita in base al valore catastale rivalutato dell’immobile stesso.
Sebbene possa sembrare complicato a leggersi così, in realtà il tutto rappresenta un’ottima possibilità di risparmio per gli acquirenti ed al contempo una sicurezza di trasparenza per lo Stato.
A chi si rivolge il prezzo-valore?
I soggetti che possono usufruire di questo sistema sono gli acquirenti “persone fisiche” che non agiscono nell’esercizio di attività professionali, artistiche o commerciali. I cedenti possono quindi essere società o enti, ma la compravendita non deve essere soggetta ad IVA. Naturalmente rientrano nelle fattispecie le compravendite effettuate tra soggetti entrambi “persone fisiche”.
Per quali immobili è applicabile?
Gli immobili per i quali è possibile utilizzare il meccanismo sono solo quelli ad uso abitativo, con le relative pertinenze (garage, cantine, ecc.). Il regime in oggetto si applica senza limiti per quanto riguarda il numero di pertinenze, ma naturalmente deve essere specificato nell’atto notarile il rapporto pertinenziale con il bene principale.
Il sistema si applica anche per acquisti abitativi estranei alla sfera della “prima casa”, ed in questo caso la convenienza economica risulta ancora maggiore!
Come funziona il prezzo-valore?
Con questo sistema, l’imposta di registro proporzionale (che ammonta al 2% o al 9%) non viene calcolata sul prezzo di vendita stabilito tra la parti ma sul valore catastale rivalutato degli immobili. Ogni immobile censito al catasto fabbricati, che rientri in categorie A o C nello specifico, ha attribuita una “rendita catastale” espressa in Euro: questo valore, moltiplicato per un quoziente rivalutativo varabile a seconda che si tratti o meno di “prima casa”, consente di ottenere il valore catastale rivalutato (per l’appunto la nostra base imponibile).
Nel caso in cui la compravendita riguardi una abitazione ed un garage quindi, si sommeranno le rendite catastali dei due immobili e si provvederà a moltiplicarle per 115,5 (acquisto “prima casa”) o per 125 (non “prima casa”).
Come si esprime la volontà di optare per questo sistema?
L’acquirente deve esplicitamente dichiarare al notaio in sede di rogito (o in fase di preventivo) la volontà di pagare le imposte non sul prezzo stabilito ma sulla rendita rivalutata. Altra condizione affinché vi sia la corretta applicazione è che l’intero prezzo di vendita stabilito tra le parti sia indicato in atto in modo assolutamente trasparente: in caso contrario le imposte saranno dovute sull’intero importo, maggiorate di sanzioni ed interessi.
Quali vantaggi si hanno?
In genere, la rendita catastale rivalutata è di molto inferiore rispetto ai prezzi di vendita degli immobili, perciò un primo grande risparmio per gli acquirenti consiste nel pagare le imposte su una base imponibile inferiore. Inoltre, in caso di applicazione del prezzo-valore, gli onorari notarili sono ridotti del 30%.
Da considerare anche la maggiore trasparenza che risulterà dalla dichiarazione in atto dell’effettivo prezzo di compravendita, evitando simulazioni o alterazioni che danneggino tanto lo Stato quanto, in caso di accertata falsa dichiarazione, la parti coinvolte.
Per concludere, risulta chiaro che il sistema PREZZO-VALORE ha effetti molteplici sulla sfera fisale delle parti, poiché dichiarando in atto il reale corrispettivo pattuito non vi saranno incertezze in merito a eventuali agevolazioni fiscali, plusvalenze, detrazione di interessi e si sarà esclusi da eventuali accertamenti induttivi operati a opera dell’amministrazione finanziaria.
Alla prossima con un nuovo articolo,
Claudio Stefanini
Agente immobiliare a Roncade