Quando si decide di acquistare casa ad uso residenziale, con la volontà di adibirla a abitazione principale, ci sono diverse componenti di costo da tenere a mente per capire quanto si dovrà effettivamente spendere per diventare proprietari!
Prezzo d'acquisto
Il maggiore costo è quello relativo al prezzo da corrispondere al venditore: ovviamente si tratta di una somma derivante da una libera trattativa di mercato.
Spese per il preliminare
Nel caso in cui le parti, ad accordo raggiunto, decidessero di stipulare un preliminare di compravendita sarà necessario procedere alla registrazione della scrittura privata presso l’agenzia delle entrate. I costi connessi sono quindi: imposta di bollo (una marca da bollo da 16 euro per ogni cento righe), imposta di registro in misura fissa per 200 euro, imposta proporzionale che ammonta allo 0,5% della caparra confirmatoria versata dall’acquirente al venditore (una somma a garanzia dell’impegno assunto che andrà sottratta all’importo da corrispondere al venditore in sede di rogito). Nel caso di acconti al prezzo, la tassazione percentuale è invece del 3% sull’anticipo.
Le imposte d’acquisto
Il calcolo dei costi in fase di acquisto dipenderà poi dal tipo di soggetto venditore: privato oppure impresa.
- In un acquisto da privato, si dovranno pagare l’imposta di registro al 9% (in proporzione rispetto al valore catastale dell’immobile o al prezzo di acquisto) e le imposte catastale ed ipotecaria in misura fissa (50 euro l’una).
Come si ottiene il valore catastale? Questo importo, sul quale si calcola l’imposta di registro proporzionale, si ottiene rivalutando la rendita catastale di un immobile “prima casa” e delle relative pertinenze del 5% e moltiplicandola per 110 (quindi R.C. x 1,05 x 110). In caso di fabbricati non prima casa, il valore rivalutato va moltiplicato per 120 (quindi R.C. x 1,05 x 120).
- In un acquisto da impresa, il prezzo di vendita potrà essere esente o soggetto ad IVA. Nel primo caso si verseranno le imposte come nel caso di un acquisto da privato, nel secondo l’IVA sarà al 10% (al 22% per le abitazioni di lusso) e le imposte di registro, ipotecaria e catastale ammonteranno a 200 euro l’una. L’IVA sarà sempre calcolata sul prezzo d’acquisto.
In quali casi si paga l’IVA? L’imposta è corrisposta dall’acquirente nel caso in cui un’impresa venda un immobile entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione o anche dopo questo periodo di tempo, se il venditore sceglie di sottoporre l’operazione ad IVA. Inoltre l’imposta grava sul compratore nel caso di vendita di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali (solo con espressa scelta da parte del venditore).
Acquisto "prima casa"
Ovviamente esiste la possibilità di usufruire delle agevolazioni “prima casa” sull’acquisto. In questo caso tutte le tasse e le imposte sopra citate saranno più basse.
- Acquisto da privato o da impresa (esente IVA): imposta di registro al 2%, sul valore della rendita catastale rivalutata oltre ad imposta catastale ed ipotecaria di 50 euro l’una.
- Acquisto da impresa con IVA: IVA al 4% sul prezzo stabilito oltre all’ imposta di registro, ipotecaria e catastale di 200 euro l’una.
ATTENZIONE
Va evidenziato che in ogni caso, l’imposta di registro proporzionale non può mai essere inferiore a 1000 euro e che quindi questa somma rappresenta l’importo minimo che l’acquirente dovrà pagare.
Da dire anche che tutti gli adempimenti fiscali (ad eccezione di quelli relativi al preliminare) dovranno essere versati in sede di rogito notarile, quando sarà redatto l’atto pubblico definitivo.
Le spese Notarili
Solitamente la parcella di un notaio varia tra l’1-2% del prezzo d’acquisto, oltre all’IVA di legge. Da non dimenticare che il compenso del notaio conterrà anche le spese vive per la trascrizione dell’atto presso gli Uffici della Conservatoria Immobiliare e al Catasto.
Le spese per il mutuo
Altre spese, in caso sia necessario il mutuo per l’acquisto, sono quelle per l’istruttoria e la perizia di stima dell’immobile quantificabili in circa 300-500 Euro l'una; quelle notarili per l’iscrizione dell’ipoteca, variabili a seconda dell’importo della stessa (tra lo 0,5-1% dell’importo dell’ipoteca); quelle relative all’imposta sostitutiva da versare allo Stato pari allo 0,25% sull’importo erogato dalla banca. Possono esserci inoltre spese relative alla stipula di eventuali assicurazioni richieste dalla banca (scoppio/incendio, morte del contraente, ecc.). Per valutare queste voci tutti gli istituti sono obbligati a fornire adeguate informative ai clienti.
Le spese di intermediazione
Se per l’operazione è intervenuto un mediatore o un’agenzia di mediazione questa circostanza sarà inserita nell’atto di vendita redatto dal notaio, così come sarà indicato in atto l’ammontare dell’importo corrisposto al professionista (che varia tra il 2-3% del prezzo di acquisto più IVA).
Per concludere
Per evitare spiacevoli sorprese e per non cercare casa senza avere ben chiaro quanto può costare l'acquisto, è sempre opportuno informarsi passo a passo dai vari interlocutori con i quali si avrà a che fare. Commisurare le molteplici spese al budget a disposizione può facilitare la ricerca e rendere più agevoli i vari passaggi che porteranno al rogito definitivo!
Per qualsiasi esigenza non esitate a contattarci!
Aggiornamento Febbraio 2021