Nell’ultimo articolo abbiamo accennato ai vantaggi fiscali dell’acquisto di un immobile residenziale con le agevolazioni “prima casa”. Le regole da seguire per non fare errori però sono molteplici, ed ora cercherò di esporle per facilitarne la comprensione e darvi un aiuto nel caso in cui stiate pensando di acquistare casa.
Che tipi di immobili?
Innanzitutto non tutte le categorie di immobili sono assoggettabili alle agevolazioni in esame. Infatti solo quelli rientranti nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 ed A/11 possono essere acquistati in regime agevolato. La categoria di un immobile risulta da una visura catastale, effettuabile all’agenzia delle entrate oppure da un professionista abilitato. Per chiarezza, restano esclusi dall’assoggettabilità delle agevolazioni le “abitazioni di tipo signorile” (A/1), le “abitazioni in ville” (A/8) ed i “castelli e palazzi con pregi artistici o storici” (A/9).
Da non dimenticare che le agevolazioni spettano anche per le pertinenze dell’abitazione principale (se acquistata con benefici “prima casa”) con categoria catastale C/2, C/6 e C/7 e limitatamente ad una pertinenza per categoria.
Le caratteristiche di chi acquista
L’acquirente deve soddisfare dei requisiti riguardanti la residenza ed i diritti reali su immobili. Nello specifico:
- Chi acquista con le agevolazioni, deve avere la residenza nel comune in cui si trova l’immobile oppure deve impegnarsi a stabilirla entro i 18 mesi successivi all’acquisto. Questo requisito va soddisfatto da tutti i futuri proprietari. Nel caso in cui sia necessario un mutuo per l’acquisto, per portare in detrazione gli interessi passivi la residenza va trasferita entro 12 mesi.
- Eventualmente, gli acquirenti possono usufruire delle agevolazioni se acquistano un immobile ubicato nel comune in cui svolgono la propria attività.
- Nel caso di acquirenti residenti all’estero per spostamento a fini lavorativi, l’immobile da acquistare può trovarsi nel comune in cui ha sede l’attività da cui l’espatriato dipende. Per gli italiani emigrati all’estero invece, l’acquisto è possibile in tutto il territorio nazionale sempre che si tratti di prima ed unica abitazione in Italia.
- L’acquirente non deve inoltre essere proprietario, usufruttuario o godere dei diritti d’uso o abitazione di un immobile nel comune in cui si trova la “prima casa”. In più non deve aver già goduto dei benefici per l’acquisto di un’altra abitazione in tutto il territorio nazionale (ed esserne ancora proprietario, usufruttuario, usante, abitante o nudo proprietario al momento dell’acquisto).
L’acquirente dovrà esplicitare nell’atto di acquisto di soddisfare tutti i requisiti sopra esposti, pena la non possibilità di usufruire dei vantaggi fiscali.
La perdita dei benefici
In alcuni casi si corre il rischio di perdere i benefici e di dover versare allo Stato la differenza tra gli importi in beneficio e quelli “normali”. Può capitare anche di dover sottostare a delle sanzioni nel caso in cui l’acquirente non manifesti esplicitamente il venir meno dei requisiti.
In generale, i motivi di decadenza dei benefici sono:
- La falsità delle dichiarazioni rilasciate riguardo il possesso dei requisiti.
- La vendita entro 5 anni dall’acquisto di una “prima casa”. Se non c’è entro un anno il reinvestimento della somma ricavata per l’acquisto di una nuova abitazione principale, occorrerà versare le imposte a differenza.
- Il non aver stabilito la residenza entro i termini previsti nel comune d’acquisto.
La comunicazione entro i 18 mesi all’agenzia delle entrate del non voler stabilire la residenza o entro 1 anno dalla vendita del non volere riacquistare, comporta il solo versamento della differenza d’imposta, senza sanzioni. Il mancato avviso invece comporta l’eventuale ravvedimento operoso (se non sono già state attivati accertamenti da parte dell’AdE) ed una sanzione (oltre al versamento dell’imposta).
Il credito d’imposta
In caso di vendita di un’immobile acquistato in maniera agevolata, per il reinvestimento entro un anno dalla cessione si ha diritto ad un credito pari all’importo minore tra l’imposta di registro o l’IVA precedentemente pagate e quelle da versare per il nuovo acquisto. Queste somme di denaro possono essere utilizzate in diminuzione dell’imposta di registro sul riacquisto, dell’Irpef in sede di dichiarazione dei redditi o di altri tributi pagabili con il modello F24. Inoltre, ma solo per l’intero importo, il credito può essere impiegato in compensazione ad imposte di registro, catastali ed ipotecarie su eventuali successioni e donazioni temporalmente successive all’ottenimento del credito. Per quanto riguarda l’IVA, da precisare che questa in sede di nuovo acquisto andrà pagata integralmente e solo successivamente il credito potrà essere impiegato secondo le modalità sopra descritte. In nessun caso il credito è rimborsabile.
Da evidenziare che deve esserci un acquisto a titolo oneroso in seguito alla vendita dell’immobile “prima casa”, affinché sorga il diritto al credito d’imposta. Il nuovo immobile acquistato deve inoltre rientrare nelle categorie catastali assoggettabili alle agevolazioni e l’acquirente deve possedere i requisiti sopra elencati.
Queste sono le principali regole per usufruire delle agevolazioni “prima casa” in caso d’acquisto! Per approfondire consiglio sempre fonti affidabili: il sito dell’agenzia delle entrate, il vostro commercialista di fiducia oppure un professionista del settore immobiliare!
A presto con un nuovo articolo,
Claudio Stefanini
Agente immobiliare a Roncade