Una delle domande che più frequentemente mi vengono poste da chi intende vendere un immobile riguarda, giustamente, le spese che devono essere sostenute in relazione a questa operazione immobiliare. In linea di massima è possibile semplificare la questione affermando che sui venditori non incombe alcun onere e che il loro ruolo consiste nell’incassare il prezzo pattuito.

Soffermandoci però con attenzione sulla questione, ci sono alcuni balzelli di natura fiscale e non, che il venditore dovrà obbligatoriamente accollarsi per la buona riuscita della compravendita.

Certificazione energetica

La prima spesa a carico del venditore riguarda il documento del quale abbiamo parlato in un articolo di qualche tempo fa. L’attestato di prestazione energetica è obbligatorio per realizzare qualsiasi atto che implichi il trasferimento della proprietà o del possesso di un immobile (compravendite, locazioni, ecc.); deve essere redatto da un tecnico abilitato ed è strettamente collegato ad una puntuale revisione periodica della fonte energetica dell’immobile (ad esempio la revisione annuale della caldaia). L’APE deve essere fornito non semplicemente al momento dell’atto definitivo, ma la consultazione a vantaggio del potenziale acquirente va garantita “già dalle prime fasi della trattativa”, come la normativa impone.

Il costo stimato dell’APE si aggira tra i 100 ed i 300 Euro a seconda della tariffa applicata dal tecnico prescelto.

Compenso dell’intermediario

Se chi vende conclude l’operazione per opera di un agente immobiliare regolarmente iscritto in CCIAA, a questo professionista è dovuto un compenso per l’attività svolta. Come avevo ribadito in questo articolo, fate molta attenzione! A soggetti non abilitati allo svolgimento della professione di agente immobiliare (non iscritti in Camera di Commercio nell’apposita sezione speciale, quindi abusivi) non va versata alcuna somma a titolo di compenso per l’attività di intermediazione. Purtroppo, esistono anche categorie di professionisti che svolgono questa attività in modo illecito: geometri, architetti, avvocati vanno giustamente ricompensati per un eventuale intervento negli ambiti di loro competenza (assistenza legale, catastale, urbanistica, progettuale, ecc.) ma non possono vantare nemmeno un Euro a titolo di “intermediazione”. Per non pagare inutilmente persone che non hanno titolo, vi consiglio di richiedere sempre l’iscrizione in CCIAA agli agenti immobiliari e di far presente, ad eventuali soggetti che illecitamente pretendono una somma per l’intermediazione, che NULLA è loro dovuto!

Generalmente il compenso degli agenti immobiliari si attesta attorno al 3% dell’importo della compravendita.

Regolarizzazione catastale o urbanistica

Per vendere senza pensieri e non temere eventuali pretese di acquirenti dopo l’atto notarile, è fondamentale che sotto gli aspetti urbanistici e catastali gli immobili compravenduti siano in regola con le normative vigenti. L’esempio più semplice riguarda la conformità catastale dello stato di fatto dell’immobile con le planimetrie e con i valori indicati nella visura catastale (documento che identifica e descrive in catasto l’immobile): in sostanza, banalizzando la questione, la “piantina” dell’immobile depositata in catasto deve corrispondere, al momento della vendita, alla conformazione che ha l’immobile stesso e le caratteristiche elencate in visura devono rispecchiare quelle reali. Nel caso in cui vi siano difformità o problematiche da risolvere sarà necessario rivolgersi a dei tecnici abilitati per risolvere le pendenze e per regolarizzare l’immobile.

Il costo di questo tipo di pratiche dipende molto dal tipo di intervento che per lo specifico immobile si rende necessario, perciò non è possibile quantificare in misura “standard” questa spesa.

Le tasse e le imposte

Anche lo Stato in alcuni casi avanza delle pretese dai venditori che potrebbero dover versare tasse o imposte a compravendita avvenuta (ed attenzione, anche a molti mesi di distanza dal rogito). Il primo punto da chiarire per capire se è necessario preoccuparsi in merito ad eventuali imposte da versare riguarda gli anni intercorsi tra il precedente acquisto e la vendita. Il periodo di riferimento sono i 5 anni: se si vende prima che siano trascorsi c’è la possibilità che si perdano le agevolazioni prima casa oppure che sia necessario veder tassata l’eventuale plusvalenza ottenuta.

  • Perdita delle agevolazioni “prima casa”; chi avendo usufruito delle agevolazioni per l’acquisto vende un immobile prima che siano passati 5 anni, ed entro 1 anno dalla vendita non riacquista una nuova prima casa, perde le agevolazioni e deve versare la differenza di imposta risparmiata.
  • Realizzazione di una plusvalenza; se la differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto (spese comprese) genera un risultato positivo (quindi appunto una plusvalenza) c’è la possibilità che lo Stato pretenda di tassare questa somma, in cumulo IRPEF o con un’imposta forfettaria al 20%. Questa condizione si realizza se tra il precedente acquisto e la vendita NON sono passati 5 anni e solo se NON si rientra in una di queste 3 ipotesi: 1 – l’immobile ha rappresentato per almeno il 50% del tempo trascorso “l’abitazione principale del venditore e dei suoi familiari”; 2 – la proprietà dell’immobile è stata ottenuta tramite successione; 3 – nel caso di donazione, non c’è tassazione se la casa ricevuta è stata utilizzata come abitazione principale del venditore e dei familiari.

In entrambi i casi sopra elencati il “conto” che lo Stato può vantare può assumere importi piuttosto consistenti. Basti pensare che il differenziale tra IVA agevolata “prima casa” ed iva ordinaria è di 6 punti percentuali e la differenza tra le due aliquote di imposta di registro è di 7 punti.

A quanto pare anche per il venditore è sempre meglio valutare con attenzione gli adempimenti e le spese che possono incombere conseguentemente alla vendita: prima di provvedere all’operazione conviene valutare tutti i fattori sopra descritti ed informarsi nel caso in cui si abbiano dubbi e vi siano situazioni poco chiare!

Alla prossima con un nuovo articolo!

Claudio Stefanini

Agente immobiliare a Roncade

 

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