Molti clienti che cercano casa si rivolgono a me con una richiesta precisa: desiderano acquistare un immobile da ristrutturare, che magari sia potenzialmente vivibile nell’immediato e sul quale investire un po’ alla volta per ottenere un recupero dilazionato nel tempo. In sostanza, da qualche anno a questa parte, complice l’attenzione sempre più marcata al recupero degli immobili esistenti per un senso comune di controllo della cementificazione, e complice di pari importanza la stretta creditizia delle banche, gli acquisti di immobili da risistemare stuzzicano la fantasia di molti investitori.

In effetti, in particolar modo da un punto di vista economico, la possibilità di ottenere mutui bancari che difficilmente superano l’80% del valore dell’immobile fa si che i potenziali acquirenti dispongano obbligatoriamente di almeno il 30-35% del valore per far fronte alla compravendita ed al pagamento di imposte e spese varie. Gli immobili da risistemare solitamente, se valutati da un esperto conoscitore del mercato e non sopravvalutati rispetto all’effettivo potenziale, possono essere acquistati a prezzi interessanti, superando l’arduo scoglio della necessaria disponibilità iniziale senza necessitare di importi spropositati.

Per approfondire questo argomento, intendo esporvi 5 motivi per cui, da professionista del settore, reputo una interessate opportunità l’acquisto di immobili rientranti nella categoria sopra descritta.

1-Il prezzo

Come dicevo, in linea di massima gli immobili con più di 40 anni di vita, che quindi per forza di cose se mai ristrutturati necessitano oggigiorno di interventi conservativi, nel mercato immobiliare odierno hanno prezzi mediamente molto più bassi (si parla indicativamente di un 40-50% in meno) rispetto al nuovo ed all’usato recente della stessa categoria. Sembra un’ovvietà, ma non sempre è così. Lo stato di conservazione e la posizione, oltre ad altri importanti fattori, contribuiscono alla definizione del prezzo giustificando o meno l'attrattività di un immobile. In ogni caso, scegliere la giusta opportunità non è assolutamente semplice, il rischio è quello di pagare poco ma acquistare un vero e proprio rudere (ed a quel punto poter avere grossi problemi o imprevisti nei successivi interventi) oppure trovare un immobile in condizioni discrete ma dal prezzo poco attraente se comparato agli importi di soluzioni più recenti in contesti simili (che renda quindi svantaggioso l’investimento per il recupero e l’ammodernamento).

Mai come in questo frangente per sapere se si sta facendo un affare o se ci si sta invischiando in una trappola molto costosa, è ideale affidarsi ad un esperto professionista, che possa dare supporto nella scelta e soprattutto esprimere un giudizio razionale sull’affare.

2-La posizione

Sembra un paradosso ma molti immobili che necessitano di interventi di recupero e che rientrano nella categoria trattata in questo articolo, si trovano in posizioni centrali o semi-centrali ricercate e comode ai servizi. Tralasciando i rustici e gli immobili in campagna, per i quali necessita un ragionamento a sé stante, in particolar modo nei piccoli centri come Roncade e frazioni, i quartieri residenziali degli anni ‘70/’80 stanno riscoprendo nuova vita, in quanto solitamente ben ubicati rispetto al centro. Le urbanizzazioni più recenti, salvo evidenti eccezioni anche a Roncade, si trovano in zone semi periferiche, che comunque mitigano questo limite creando quelli che chiamo “nuovi centri”, facilmente e comodamente inseriti nel contesto urbano grazie a piste ciclabili e dispersione dei servizi. Gli edifici nuovi o recenti in zone centrali però, spesso sono ricondotti all’intervento di imprese di costruzione che, rivalutando un lotto o un’area trascurata, poi rivendono immobili al nuovo, con prezzi differenti e mitigando del tutto i vantaggi dell’acquisto “usato da risistemare”.

Solitamente gli immobili “datati” recuperabili dai privati per stabilirvi l’abitazione principale, sono posizionati in zone interessanti, derivanti dalle prime urbanizzazioni attorno ai centri storici.

3-Gli spazi

È una constatazione comune da parte degli addetti ai lavori e non solo, quella secondo cui le case “di una volta” hanno spazi interni, sebbene organizzati secondo logiche oggi poco pratiche, molto più ampi rispetto alle costruzioni nuove o recenti. Oggi la moda e la funzionalità dell’open space, con la riduzione al minimo dei corridoi interni e la valorizzazione della zona giorno, si scontra con il sacrificio degli spazi in camera (in effetti molte seconde camere odierne sono molto più simili ad un ripostiglio che ad una stanza da letto). Gli immobili di 40-50 anni fa invece, uniscono ad una zona giorno modificabile per soddisfare le esigenze odierne, la praticità di camere di dimensioni notevoli e di locali ben orientati. La possibilità di organizzare gli spazi interni a nuovo è facilitata dall’avere a disposizione una superfice mediamente più ampia rispetto il nuovo/recente, a garanzia di una vivibilità e fruibilità maggiori.

4-I bonus fiscali

Come già avevo trattato in un articolo di qualche mese fa, gli interventi di ristrutturazione edilizia e di miglioramento delle prestazioni energetiche sono assoggettati anche per il 2016 ai bonus rispettivamente del 50% e del 65% dei costi sostenuti, da recuperare in detrazione all’Irpef in un periodo di 10 anni. Dato che le due detrazioni non sono cumulabili, a seconda della categoria di lavori necessari si dovrà optare per l’una o per l’altra, ottenendo comunque un ritorno sull’investimento effettuato per la ristrutturazione o il miglioramento energetico. Per quanto riguarda i lavori di recupero poi, è interessante notare quanto questi possano essere realizzati per gradi, soprattutto se l’immobile acquistato risulta già vivibile, dilazionando in questo modo l’investimento.

5-La personalizzazione

L’ultimo aspetto che ritengo interessante riguarda la possibilità, a seconda della disponibilità economica, di ottenere con i lavori di ammodernamento e risistemazione un immobile “su misura” e secondo lo stile degli acquirenti. Certo, le normative urbanistiche locali impongono il rispetto di determinate regole nelle ristrutturazioni, ma ciò non toglie che internamente le finiture e gli spazi ricalcheranno al meglio i desideri e le necessità dei proprietari. È evidente che anche in un immobile nuovo o recente sia possibile agire in questo senso, ma solitamente data la “giovane età” di queste soluzioni ci si sofferma agli interventi sull’arredo o sulle finiture di base, trovando poco economico aggiungere al prezzo d’acquisto anche il costo dell’intervento di risistemazione.

Per concludere, è necessario tenere a mente che un investimento di recupero di un immobile esistente va dettagliatamente valutato e ponderato sotto ogni sfaccettatura con un esperto di fiducia. Affidandosi esclusivamente ad amici e parenti o muovendosi per sentito dire, si rischia di superare la soglia di economicità dell’intervento, perdendo valore ed annullando i vantaggi dell’iniziativa. Attenzione infine agli aspetti urbanistici, catastali, fiscali ma anche legali in sede di compravendita, per escludere che imprevisti inattesi possano compromettere il vostro desiderio di casa.

Al prossimo articolo,

Claudio Stefanini

Agente immobiliare a Roncade

 

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