Era il Giugno 2016 quando decisi di rispondere ad un tormentone che per gli addetti ai lavori del comparto immobiliare era diventato quasi un eco senza fine: “Come va il settore dopo gli anni della crisi?”.
In una nazione nella quale circa l’84% del patrimonio non finanziario è riposto sul “mattone” (da un’indagine Istat del 2016) è normale che la preoccupazione e l’interesse, anche dei roncadesi, si concentri sui beni che rappresentano buona parte della ricchezza delle famiglie.
Nel 2016 ho cercato di impostare la mia risposta con un occhio specifico per la zona di Roncade, che mi vede operatore da quasi 30 anni, e riferendomi al segmento mercato residenziale, cioè degli immobili ad uso abitativo. Mi sono focalizzato principalmente su prezzi, volumi degli scambi, caratteristiche della domanda e dell’offerta immobiliare ed infine ho individuato alcune propspettive e criticità del mercato locale.
Oggi, nel giugno 2018, vorrei provare a rispondere di nuovo alla domanda che intitola questo articolo, cercando di riprendere il discorso da dove era stato interrotto nella mia ultima “indagine” e provando a dare ai lettori una panoramica concreta dell’attuale mercato immobiliare in comune di Roncade.
Bentornato al “nuovo”!
Una delle novità di questi ultimi due anni è stato il ritorno di nuove costruzioni in comune. Se nel 2016 i cantieri attivi si contavano sulle dita di una mano e principalmente riguardavano abitazioni singole su commissione o ristrutturazioni, oggi soprattutto nel capoluogo c’è una certa vivacità che si protrae da almeno un anno. Si costruisce esclusivamente a Roncade città, solo una lottizzazione è in piedi in una frazione. Le tipologie costruttive sono varie ma vanno per la maggiore le porzioni di casa (bi-tri-quadriville) ed a ruota i condomìni con appartamenti spaziosi ed a ridotto numero di unità per palazzina. Quasi tutte le nuove proposte dispongono di 3 camere ed il doppio servizio è ormai indispensabile. La linea architettonica si è ammodernata in particolar modo per quanto riguarda i tetti piani, più comodi per l’installazione degli impianti fotovoltaici. Da un punto di vista energetico è ormai superfluo dire che le nuove costruzioni devono garantire standard elevati (classi energetiche A1 o superiori, in alcuni casi senza più predisporre l’allaccio alla rete del gas metano, fonte non rinnovabile).
L’offerta segue la domanda
Se alcune delle caratteristiche delle nuove costruzioni sono dettate dalla legge, in particolar modo per quanto riguarda l'efficienza energetica, molte delle scelte degli impresari sono ovviamente influenzate da una domanda che finalmente trova una risposta soddisfacente alle proprie esigenze. Oggi centrare in pieno il gusto e le necessità degli acquirenti è l’unico modo per non rischiare invenduto e questa linea sta pagando gli investimenti dei costruttori. Nei cantieri attivi le strategie sono molteplici: differenziare l’offerta proponendo diverse tipologie di immobili è una soluzione. Allo stesso tempo puntare sulla qualità delle finiture e su un’architettura accattivante si è rivelata una scelta vincente. Anche la strada della bioedilizia ha risposto positivamente e può rappresentare un ottimo modo per soddisfare la clientela. Cercare la posizione migliore, vicina al centro cittadino ed a tutti i servizi resta sempre un’altra ottima via per accontentare la domanda. Le scelte costruttive delle imprese si sono modificate e la prudenza la fa da padrona: questo può garantire un usato più attraente e commerciabile nel futuro.
I prezzi delle nuove costruzioni
Se come dicevo nel 2016, il prezzo dell’usato a partire dal 2009/2010 ha subito importanti flessioni, i valori del nuovo, non avendo metro di paragone recente sono un caso a sé. Costruire seguendo le recenti normative impiantistiche ed edilizie è sicuramente più oneroso che in passato, con un immediato riflesso sui valori di vendita. Allo stesso tempo un’offerta di “nuovo” su misura ed a cadenza fisiologica (cioè senza grosse esposizioni da parte delle imprese ma seguendo una logica di costruzione – vendita – nuova costruzione) fa si che non ci sia un eccesso di proposte che si ripercuoterebbe negativamente sui prezzi, che quindi mantengono valori di fascia alta.
Nel frattempo l’usato resta a guardare
Con riferimento al volume degli scambi anche l’usato negli ultimi due anni ha avuto maggiore vivacità, ma lo stesso non si può dire con riguardo ai prezzi degli immobili costruiti entro la prima metà del decennio 2000-2010. I valori non sono variati rispetto alla valutazione fatta nel 2016 anche se in alcuni casi le tempistiche di vendita si sono accelerate, specialmente per quanto riguarda gli immobili posti a Roncade città. Le frazioni mantengono uno scarso appeal e perdura la difficoltà nel compravendere appartamenti a piani alti e con ridotte metrature. Molto richieste le porzioni di case, preferibilmente di recente costruzione (massimo 20 anni), così come gli edifici singoli in zone di campagna, meglio se vivibili e che non necessitino di grossi lavori di risistemazione.
Le caratteristiche della domanda
La domanda di immobili usati di recente costruzione, che dovrebbe rappresentare il “primo acquisto”, continua ad essere instabile ed estremamente volubile. I potenziali acquirenti tendono a ricercare le caratteristiche del nuovo in immobili che per dimensioni e tecniche costruttive non sono confrontabili. Questo divario tra aspettativa e realtà, unito ad una maggiore selettività da parte degli istituti di credito della finanziabilità di un cliente, fa si che ancora oggi resti la difficoltà a compravendere in questo segmento di mercato. Uno spiraglio a questa situazione fortunatamente proviene dal ridotto costo del denaro e dal così detto “Fondo di garanzia per i mutui prima casa”, con il quale lo Stato garantisce per i mutuatari parte del debito.
Cosa dobbiamo aspettarci
Il mercato immobiliare a Roncade sembra essersi diviso in un doppio binario. Da un lato il “nuovo” che sta sicuramente trovando il consenso dei compratori e sta vivacizzando gli scambi in comune. Purtroppo ad oggi questo segmento sembra confinato al centro roncadese ed ha un accesso limitato dati i costi di costruzione e di conseguenza i prezzi piuttosto elevati. La criticità rilevabile per gli immobili nuovi è che anche in questo segmento l’offerta possa andare oltre la domanda: è molto importante che si propongano immobili di varie tipologie ed adatti a soddisfare una clientela sempre più esigente.
Dall’altro lato troviamo il mercato dell’usato, più o meno recente. Rimangono le criticità di sistema che pesano sulla domanda e quindi sui prezzi, pur notando che nell’ultimo biennio alcuni elementi favorevoli (costo del denaro, garanzia statale, lieve ripresa economica) hanno migliorato la situazione mantenendo la stabilità dei valori ed invertendo leggermente la tendenza nel centro cittadino.
Infine, come dissi due anni fa, il futuro del settore immobiliare continua ad essere strettamente legato alla crescita economica del Paese. Qualcosa si è mosso dal 2016 ma ancora molto è da fare per far ripartire la ruota iniettando nel sistema lavoro stabile, fiducia e possibilità di risparmio, tutti fattori chiave per rianimare il comparto immobiliare e quindi il patrimonio e la ricchezza di molti di noi.
Alla prossima con un nuovo articolo,
Claudio Stefanini
Agente immobiliare a Roncade