Non è difficile immaginare che nella stragrande maggioranza delle operazioni immobiliari, gli acquirenti facciano ricorso ad un istituto di credito per ottenere un mutuo e per riuscire a pagare il prezzo pattuito al venditore.
Al giorno d’oggi, sebbene il costo del denaro sia relativamente basso e quindi l’ipotesi di usufruire del credito bancario sia più conveniente che in passato, è molto importante osservare che l’ottenimento di aiuto da parte degli istituti bancari per finanziare l’acquisto di un immobile, può rivelarsi più complicato rispetto agli anni pre-crisi.
Le banche in effetti, dopo un lungo periodo di contenimento delle erogazioni in seguito all’inizio della crisi del 2008 in conseguenza ad una politica forse troppo lasciva nei momenti storici del picco di valore degli immobili (2000-2006), negli ultimi anni hanno sia rivisto le modalità di concessione di mutui che ripreso ad erogare e quindi a iniettare liquidità nel mercato immobiliare.
I due pilastri sui quali quasi tutti gli istituti di credito fondano la loro politica relativa ai mutui sono il così detto “rapporto rata/reddito” e l’importo del prestito da erogare in funzione al valore dell’immobile oggetto della compravendita.
Per quanto riguarda il primo concetto, semplificandolo e generalizzandolo al massimo, è sufficiente dire che le banche ritengono congrua una rata mensile che non superi il valore di 1/3 delle entrate che il soggetto richiedente (o l’insieme di soggetti) riceve ogni mese. Quindi un primo vincolo ed indicatore di finanziabilità per un acquirente è legato alle “entrate” mensili che questo incamera.
ATTENZIONE però, finanziamenti o prestiti già in essere (altri mutui, prestiti per acquisto di beni di consumo, ecc.) possono influenzare in modo determinante quanto sopra illustrato!
Altro concetto molto importante da tenere a mente in caso di necessità di un mutuo ipotecario è l’importo che la banca è disposta a concedere agli acquirenti. Fissato a 100 il valore dell’ipotetico immobile che si intende acquistare, il credito massimo che un istituto in genere è disposto a concedere non supera l’80%.
ATTENZIONE anche in questo caso, il valore dell’immobile non sarà il prezzo stabilito dalle trattative con il venditore ma verrà definito attraverso una perizia che un professionista incaricato dalla banca dovrà redigere. In ogni caso il valore dell’immobile sarà la cifra più bassa tra l’esito della perizia ed il prezzo stabilito dalle parti.
Ovviamente le indicazioni sopra esposte sono da trattare con le pinze poiché nel concreto e soprattutto nello specifico di ogni situazione, questi indicatori possono variare ed essere più o meno stringenti. Ad esempio non è impossibile ottenere un mutuo che corrisponda al 100% del valore di un immobile, ma è importante sapere che non tutte le banche oggi giorno sono disposte a concederlo e che comunque il costo di un’operazione simile è sicuramente più alto per il debitore. In ultima istanza, in ogni caso, la delibera o meno del mutuo a favore di un cliente è conseguenza di una valutazione interna alla banca sulla base di particolari valutazioni dello stato patrimoniale, reddituale e personale del richiedente.
Partendo dalle considerazioni fatte in merito all’importo massimo finanziabile e a quello della rata mensile in base alle entrate, vediamo ora qualche altro concetto che sicuramente capiterà di incontrare avendo necessità di stipulare un contratto di mutuo.
TASSO D’INTERESSE
Si tratta, in termini percentuali, del costo che il denaro ricevuto avrà e quindi del rincaro che il debitore dovrà sostenere in fase di restituzione in maggiorazione al capitale ottenuto. Il tasso può essere fisso se non varierà durante il periodo di riferimento oppure variabile se invece può oscillare in base al così detto Euribor. Esistono anche delle soluzioni ibride, ad esempio il tasso variabile con un tetto massimo oltre al quale sarà la banca a sostenere il costo del credito. Naturalmente la scelta dipenderà da molti fattori ed in genere valutare entrambe le alternative prima di fare una scelta è sempre una buona mossa!
TAEG
Il Tasso Annuo Effettivo Globale è l’indice che in modo più completo permette di valutare il costo dei mutui offerti dalla banche e di confrontare le proposte di differenti istituti. Questo tasso, più elevato rispetto al TAN (Tasso Annuo Nominale, che esprime semplicemente il costo del denaro), racchiude in sé tutti gli oneri che il debitore dovrà sostenere conseguentemente alla stipula del mutuo: spese di perizia, di istruttoria, tasse, spese di incasso rata, assicurazioni, ecc. Fate quindi molto attenzione a questo valore e cercate di non tralasciare gli oneri accessori collegati al finanziamento.
DURATA
La durata di un mutuo in Italia, in base alla guida “Casa 2017” redatta da “Il Sole 24 Ore” ad Ottobre 2017, in media è di oltre 20 anni. Da sempre sentir parlare di mutuo e di acquisto casa rimanda ad un vincolo medio/lungo con una banca, che può essere di 5/10 ma anche 20/30 anni. Ovviamente la scelta della durata dipenderà molto dalla possibilità di sostentamento della rata mensile (quanto si ha possibilità di pagare ogni mese), dal costo del mutuo e dall’età dei debitori.
IPOTECA
Rappresenta la garanzia che la banca pretende sul mutuo rilasciato all'acquirente. Nel concreto, nei registri immobiliari sarà iscritta questa tutela a favore della banca che graverà sull'immobile finchè il debito non sarà rimborsato. In genere gli istituti di credito richiedono che l'importo ipotecato corrisponda ad una volta e mezzo o addirittura due volte l'importo del valore dell'immobile. Il costo dell'iscrizione della garanzia spetterà al cliente.
ASSICURAZIONI
L’unica polizza assicurativa obbligatoria al fine di ottenere l’erogazione di un mutuo ipotecario è quella contro i danni da incendio, scoppio e fulmini a garanzia dell’immobile. Potrà essere valutata la proposta degli istituti di credito ma il debitore potrà avvalersi di polizze stipulate attraverso compagnie assicurative terze. In base alla durata del prestito ed all’età dei contraenti, potrebbe essere opportuno valutare la stipula di polizze vita o invalidità: in ogni caso queste tutele non sono obbligatorie ma possono condizionare la proposta degli istituti bancari!
ISTRUTTORIA, PERIZIA E IMPOSTE
Queste tre voci rappresentano dei costi che il debitore dovrà sostenere in fase antecedente e contestuale all’erogazione del mutuo. L’istruttoria consiste nella predisposizione della pratica di mutuo da parte della banca e nelle fasi procedurali che porteranno all’assegnazione della somma. La perizia di stima, come detto in precedenza, sarà la verifica del valore e della regolarità urbanistica e catastale dell’immobile oggetto del mutuo. La principale imposta che dovrà essere sostenuta da chi riceve una somma a titolo di prestito ipotecario è la così detta “imposta sostitutiva” che consiste nel pagamento dello 0,25% dell’importo erogato dalla banca.
Quanto scritto rappresenta una guida semplificata e mirata a togliere qualche dubbio a chi intende acquistare un immobile ricorrendo alla stipula di un mutuo. Ovviamente ogni singola voce ed informazione espressa, può e deve essere approfondita sia online che soprattutto con la consulenza di un professionista in grado di trattare queste tematiche.
Se state cercando il mutuo ideale per acquistare la casa dei vostri sogni, vi consiglio di raffrontare diverse opzioni, di chiedere (una domanda in più non nuoce a nessuno) e risolvere ogni dubbio senza timore e di pretendere trasparenza e precisione ad ogni istituto che vi farà una proposta!
Alla prossima con un nuovo articolo, Buon Natale e Buon 2018!
Mauro Stefanini
Agente immobiliare a Roncade