In questo articolo della Rubrica voglio provare a rispondere ad una domanda che spesso da clienti ed amici mi viene rivolta ed alla quale, anche da esperto del settore a Roncade, non è così semplice rispondere.
“Come vanno le cose nell’immobiliare?”
Sebbene la domanda sia molto generica, la curiosità della gente è tanta visto il periodo di difficoltà del settore a partire dal 2008 e soprattutto visto che molti italiani sono proprietari di case, appartamenti o terreni. Nel bene o nel male molti di noi sono legati ad un immobile, acquistato o ricevuto in eredità o donazione magari in periodi in cui il “mercato tirava” e sembrava di poter stare assolutamente tranquilli sulla tenuta del valore.
Come ho detto in altri articoli, i prezzi di vendita hanno subito un calo medio del 20-25% rispetto ai valori massimi del 2008 ed i tempi per la conclusione degli affari si sono notevolmente allungati. Sotto l’aspetto della domanda, le richieste di immobili sono costanti ma la forbice tra la possibilità di spesa e le aspettative degli acquirenti è marcata, compromettendo il successo delle compravendite.
Tornando alla domanda che ha ispirato questo articolo, proviamo a delineare un quadro della situazione attuale del mercato immobiliare a Roncade, utilizzando a sostegno della riflessione alcuni dati derivanti dalle compravendite realizzate dal 1 gennaio 2015 al 31 maggio 2016 (17 mesi, un lasso temporale sufficientemente valido) dall’agenzia Casa Nord (considerando solo le compravendite realizzate in territorio roncadese).
Esiste una (molto) timida ripresa degli scambi di immobili
Questa affermazione va presa assolutamente con le pinze. Ogni idea che le cose si stiano sistemando e che i prezzi stiano tornando a salire è assolutamente falsa. I prezzi sono ancora in lieve calo, sebbene per alcune tipologie di immobili abbiano raggiunto una quasi stabilità ed a mio parere un nuovo equilibrio tra le aspettative della domanda e quelle dell’offerta. Anche a Roncade come nel resto d’Italia, il 2015 e questi primi mesi del 2016 hanno segnato una vivacità che non si notava da molti mesi in termine di compravendite realizzate.
Attenzione però! Mai come oggi, prezzo e posizione fanno la differenza! In particolar modo, Roncade città registra il maggior numero di immobili compravenduti ed è interessante notare come il capoluogo del comune sia la zona in cui i prezzi hanno dimostrato una maggior tenuta ed oggi una sostanziale interruzione della flessione. L’incognita che resta agli operatori riguarda il futuro trend: se non si risolveranno alcune incertezze economico/sociali a livello nazionale difficilmente aumenterà la fiducia degli investitori e tornerà il segno “più” davanti all’andamento dei prezzi; in caso contrario i valori sono destinati ad una stagnazione o peggio ad un ulteriore ribasso.
Manca il primo acquisto
Uno degli elementi che a mio parere rende incerta la lieve ripresa degli ultimi mesi riguarda il netto calo dei così detti “primi acquisti”. In genere si tratta di ragazzi tra i 25-35 anni, single o in coppia, che decidono di investire nell’acquisto della prima casa. Purtroppo l’incertezza lavorativa, la precarietà e la maggiore diffidenza degli istituti di credito ad elargire mutui a chi non detiene le dovute garanzie, sono fattori che stanno escludendo dal mercato un’ampia fetta di clientela. Anche la disponibilità iniziale di una somma di denaro è una necessità sempre più importante per chi decide di acquistare casa: con un mutuo che è conveniente solo se l’importo erogato non supera l’80-90% del valore dell’immobile, il restante 10-20% e le spese fisse vanno sostenuti con adeguata liquidità.
Se viene meno il segmento “primo acquisto” (solitamente con oggetto appartamenti medio/piccoli e su una fascia di prezzo 80-150 mila Euro) si complica anche il “secondo acquisto”, per chi ha necessità di vendere con lo scopo di acquistare un immobile più spazioso. L’intero mercato è molto semplicemente un processo che se subisce un blocco o un rallentamento in una fase di conseguenza si inceppa anche nelle successive.
Non tutti gli immobili attirano i compratori
Questo è un altro elemento d’analisi che ritengo molto importante. Con la riduzione del numero di compravendite e le problematiche legate al primo acquisto, chi decide di fare il grande passo ed investire in un immobile vaglia molto attentamente le numerose alternative nel mercato. Alcune però, a principio, tende a scartarle senza ponderare l’ipotesi di ritenerle quanto meno valutabili. Ho constato nell’ultimo anno e mezzo che il momento dell’acquisto per molti clienti è condizionato dalle future aspettative di vendita o dai bisogni che potrebbero presentarsi nel corso degli anni. In effetti il ragionamento non è del tutto errato vista la difficoltà odierna nella commercializzazione degli immobili nel breve periodo, ma purtroppo questa prudenza limita di molto le possibilità di acquistare ciò che molto semplicemente è alla portata degli acquirenti, puntando immobili che vanno oltre le disponibilità economiche perché (giustamente) ritenuti più spaziosi o meglio posizionati. In quest’ottica i mini appartamenti e gli immobili con più di 30 anni, per i quali sono necessari interventi di recupero, sebbene molto convenienti oggi non sono attrattivi per il segmento della domanda e quindi restano più a lungo nel mercato.
I segnali positivi
Rispetto ai periodi d’inferno subiti dagli operatori e dai privati negli otto anni passati, nell’ultimo anno e mezzo, sebbene in modo incostante e non stabile, si assiste ad una ripresa dell’interesse degli acquirenti verso gli immobili. Già questo è un segnale che ritengo di buon auspicio, sebbene nel concreto le compravendite effettivamente realizzate siano di gran lunga inferiori rispetto alle manifestazioni di interesse. Un altro elemento che penso sia indicativo di una maggiore fiducia verso le potenzialità dell’immobiliare è legato all’acquisto per investimento, del quale ho già parlato nell’ultimo articolo della Rubrica. Dopotutto, coi prezzi d’oggi e con la domanda di immobili in locazione in aumento, per chi ha la possibilità di investire una somma anche solo nell’acquisto di un monolocale, una rendita costante è assicurata. Infine oggi, sebbene le garanzie da prestare siano stringenti, ottenere un mutuo all’80% del valore del bene da acquistare è senza dubbio conveniente dati i ridotti tassi di interesse e considerando il punto di minimo raggiunto dai prezzi (con la speranza che per i prossimi anni tornino lentamente a recuperare valore).
Per concludere, sperando di avervi dato qualche interessante spunto di riflessione sul mercato immobiliare locale, ci tengo a ribadire quanto occorra essere prudenti sulla speranza di una ripresa del settore. Come ho già scritto, molti fattori economico/sociali a livello nazionale ed europeo influiscono sull’immobiliare (la tassazione, la ripresa economica, la stabilità lavorativa e quella politica sono solo alcuni) e rendono molto variabile il consolidarsi della fiducia degli investitori. Credo perciò che gli sviluppi e le scelte per il prossimo biennio saranno fondamentali per comprendere il futuro non solo del mercato degli immobili ma più in generale del sistema economico italiano.
Alla prossima con un nuovo articolo,
Claudio Stefanini
Agente immobiliare a Roncade