L’acquisto di un immobile di nuova o recentissima costruzione già ultimato, in fase d’ultimazione o in lavorazione ma in ogni caso ancora in proprietà di una impresa di costruzioni, ha delle peculiarità che lo contraddistinguono nettamente dal comune acquisto da un soggetto privato. Certo, gli step che portano al rogito notarile sono pressoché identici (proposta di acquisto, preliminare e atto definitivo) ma in ambito fiscale e normativo esistono dei caratteri che è bene conoscere e valutare attentamente prima di optare per questa categoria di investimento immobiliare.
L’acquisto di un immobile nuovo al giorno d’oggi rappresenta una soluzione davvero valida in ottica d’investimento e di commerciabilità futura. Infatti, in particolar modo dal punto di vista energetico, la garanzia data da costruzioni odierne è quella di uno standard qualitativo elevato, che si ripercuote positivamente in termini di spesa per l’ottenimento di energia e di riscaldamento. Attenzione però, ciò non significa che tutto il nuovo sia “buono”, occorre sempre selezionare con attenzione l’offerta per non incappare in immobili solo apparentemente efficienti e di qualità.
Ma ritorniamo allo scopo di questo articolo: acquisto casa da un’impresa, cosa devo sapere?!
Fisco
Fiscalmente l’acquisto di un immobile da una impresa di costruzione o comunque da una società comporta l’assoggettabilità del prezzo stabilito all’IVA (in sostituzione all’imposta di registro proporzionale). L’aliquota può variare dal 4% al 10% a seconda che si acquisti o meno con le agevolazioni prima casa. In sede di rogito poi, le imposte di registro fissa, catastale ed ipotecaria ammontano a 200 Euro ciascuna. Non c’è alcuna variazione in sede di preliminare se non per quanto riguarda la necessità di calcolare e versare l’IVA anche su eventuali acconti (non sulle caparre confirmatorie).
Esistono comunque due importanti benefici fiscali quando si compra da impresa, che consistono nella detrazione del 50% per il costo di costruzione del box o garage pertinenziale e nella detraibilità del 50% dell’IVA in caso di acquisto di immobile in classe energetica B o migliore.
Garanzie
La legge prevede, per i soggetti che acquistano da impresa costruttrice un immobile, alcune importanti garanzie sia prima dell’acquisto che nel periodo successivo al rogito.
Prima dell’acquisto, a garanzia delle somme versate dall’acquirente all’impresa prima dell’ultimazione dei lavori (quindi sia acconti che caparre confirmatorie), l’impresa dovrà prestare una fideiussione bancaria per tutelare la controparte. In questo modo, in caso di crisi d’impresa l’acquirente potrà rivalersi direttamente sulla banca per la restituzione degli importi ed essere quindi rimborsato in caso d’insolvenza. Attenzione però, è possibile avere questa garanzia solo se il costruttore avrà ottenuto il permesso di costruire e l’immobile non sia ancora in condizione di ottenere il certificato di agibilità (quindi sia ancora da ultimare nelle finiture).
In sede di rogito notarile, il costruttore dovrà consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale, a garanzia del risarcimento degli eventuali danni materiali e diretti dell’immobile derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi. In sostanza gli acquirenti sono tutelati per 10 anni se l’immobile presenterà vizi e difformità strutturali e costruttive.
Altre precauzioni
Per concludere e darvi qualche altro importante consiglio, vi ricordo prima di vincolarvi in qualsiasi forma con i costruttori di controllare attentamente i progetti e le planimetrie catastali, così da valutare con attenzione se gli spazi a disposizione e la tipologia costruttiva si confanno alle vostre necessità. Fate attenzione anche al capitolato delle opere e delle finiture, nel quale si elencano la maggior parte dei lavori effettuati o da realizzare, la tipologia di complementi ed il grado di finiture in ogni sfaccettatura; le opere supplementari e le differenze spesso posso far incrementare notevolmente il costo d’acquisto.
Non tralasciate di quantificare anche le spese relative agli allacciamenti alla rete idrica, energetica e del gas, per evitare di dovervi sobbarcare spese impreviste. Occhio alle imprese che intendono mettervi in conto oneri relativi all’accatastamento, alla redazione delle certificazione energetica o riguardanti gli aspetti tecnici di non vostra competenza. Da non dimenticare infine che spesso, il tecnico di fiducia del costruttore lavora e “porta acqua” al mulino di quest’ultimo. Mettersi completamente e ciecamente nelle sue mani per trattare l’acquisto e definire la ripartizione degli oneri non è a vostro vantaggio, ma può generare squilibri informativi che vi possono indurre a scelte non allineate alle vostre aspettative.
Quando si acquista un immobile da un’impresa costruttrice è fondamentale essere certi di concludere l’affare con una controparte solida, che lavori minuziosamente ed a regola d’arte. Questa è la più importante scelta che sarete chiamati a fare, dalla quale dipenderà ogni aspetto del vostro futuro acquisto.
Non lasciate al caso nessun dettaglio ed accettate consigli ed aiuto solo da professionisti esperti ed imparziali, che possano aiutarvi nel disbrigo degli adempimenti fiscali, legali e tecnici e rendere sereno e soddisfacente il vostro investimento.
A presto con un nuovo articolo,
Claudio Stefanini
Agente immobiliare a Roncade