L’acquisto di un terreno agricolo può rappresentare un’opportunità di investimento immobiliare tutt’oggi conveniente e poco suscettibile ad oscillazioni in negativo del valore del capitale immobilizzato.
Sebbene nel corso dell’ultima decade anche questi beni abbiano subito un lieve calo dei valori al metro quadrato, percentualmente è possibile affermare che la diminuzione registrata sia sensibilmente inferiore rispetto a quella di altri tipi di immobili, caratteristica propria dei beni rifugio.
Che si tratti di un piccolo appezzamento o di un’area di diversi ettari, ci sono alcune peculiarità da tenere bene a mente sia nella scelta del terreno che più fa al caso proprio che nel percorso giuridico/fiscale che porterà all’acquisto definitivo.
Le caratteristiche dei terreni
Trovare la soluzione giusta per le proprie esigenze dipende molto dalle finalità che hanno portato all’acquisto. In genere chi cerca un terreno la fa per puro investimento immobiliare, per avere uno spazio da dedicare ai propri hobby all’aria aperta o a scopo aziendale, nel caso delle attività agricole. I terreni sono da considerare naturalmente in base all’estensione ma anche valutando la regolarità per quanto riguarda la forma, la vicinanza ad un corso d’acqua o a canali d’irrigazione, la così detta “altezza” del terreno, la presenza di confinanti coltivatori diretti o aventi diritto di prelazione agraria, il tipo di coltura praticato o praticabile, la comodità d’accesso e quindi la prossimità di strade più o meno trafficate, la presenza di diritti di terzi o vincoli urbanistici imposti dai PRG. Da non dimenticare anche gli aspetti catastali legati al terreno, che vanno dalla regolarità, al reddito dominicale ed al tipo di coltura cui sono destinati. Ognuna di queste caratteristiche influenza il prezzo e quindi la commerciabilità/attrattività dei beni sia in fase d’acquisto che in caso di successivo smobilizzo.
Il diritto di prelazione
Al fine di favorire l’acquisto di terreni o quanto meno l’ampliamento delle proprietà dei coltivatori diretti, per una maggiore efficienza dell’azienda agricola, la legge prevede in caso di vendita di un terreno agricolo che i proprietari confinanti dello stesso o i conduttori coltivatori diretti (affittuari da almeno 2 anni) possano esercitare il diritto di prelazione. Questa facoltà consente ai soggetti confinanti o ai conduttori di acquistare l’eventuale terreno in vendita con precedenza rispetto a qualsiasi altro soggetto interessato, alle medesime condizioni definite in sede di trattativa. In genere il meccanismo che attiva la prelazione è il seguente: in seguito al raggiungimento di un accordo per la vendita tra il proprietario ed un terzo, il confinante o il conduttore saranno informato delle condizioni e dei termini stabiliti e potranno entro un determinato periodo di tempo esercitare il proprio diritto accaparrandosi il bene. Nel caso in cui stiate trattando un terreno agricolo fate molta attenzione a questo aspetto giuridico: i confinanti ed i conduttori, se non informati correttamente o se non rilasciano la rinuncia all’esercizio del diritto, possono agire anche dopo il rogito notarile al fine di ottenere quanto loro garantisce la legge.
Terreni agricoli e fisco
Anche da un punto di vista fiscale i trattamenti variano a seconda del tipo di soggetto che procede all’acquisto di un terreno agricolo. In genere è possibile configurare tre tipologie di tassazione:
- Soggetto acquirente che non è coltivatore diretto o IAP (imprenditore agricolo professionale); dovrà versare l’imposta di registro al 15% del prezzo stabilito per la compravendita (con un minimo di 1000 €) e 100 € tra imposte ipotecaria e catastale.
- Soggetto acquirente coltivatore diretto o IAP che usufruiscono delle agevolazioni PPC (piccola proprietà contadina) e quindi iscritti presso apposite gestioni previdenziali ed assistenziali; verseranno 400 € tra imposta di registro e ipotecaria e solo l’1% sul prezzo stabilito di imposta catastale.
- Soggetto acquirente coltivatore diretto o IAP che non usufruisce delle agevolazioni PPC; pagheranno il 9% di imposta di registro ed ulteriori 100 € tra imposta ipotecaria e catastale.
A partire dal 2016, le agevolazioni fiscali sono fruibili anche da soggetti non coltivatori diretti o IAP che però risultino essere coniugi o parenti in linea retta di coltivatori diretti o IAP (iscritti alle gestioni previdenziali ed assistenziali), conviventi degli stessi e già proprietari di terreni agricoli.
I trattamenti fiscali sopra elencati sono applicabili solo ai terreni definiti agricoli da un certificato di destinazione urbanistica (obbligatorio in sede di rogito notarile) ed anche ai fabbricati rurali se venduti in compendio e funzionali all’attività agricola.
Com’è facile intuire non è un percorso semplice e privo d’insidie quello che porta all’acquisto di un terreno agricolo: non è raro incappare in imprevisti legali o in liti con confinanti o terzi e nemmeno è inusuale rischiare di acquistare un immobile che presenti, alla prova dei fatti, problematiche relative a gravami di diritti di altri soggetti pendenti sul fondo. Per un investimento solido a medio/lungo periodo che garantisca stabilità del capitale e rapido smobilizzo dello stesso è conveniente affidarsi a chi conosce il mercato ed i cavilli che lo regolano al fine di operare in modo sicuro e limitando i rischi.
Alla prossima con un nuovo articolo,
Claudio Stefanini
Agente immobiliare a Roncade