Con il costante aumento, in questi ultimi anni, della fruizione delle detrazioni fiscali da parte di proprietari nell’acquisto o nel riammodernamento dei propri immobili, una delle problematiche alla quali si deve far fronte in fase di vendita è appunto quella relativa al mantenimento (o meno) di questi bonus fiscali.

In cosa consiste il problema?

La situazione standard è la seguente: un proprietario decide di vendere il proprio immobile, sul quale in un periodo precedente aveva effettuato degli interventi edilizi o di miglioramento energetico fruendo delle agevolazioni fiscali di cui abbiamo ampiamento parlato in questo precedente articolo.

Molto spesso accade che questo dettaglio venga sottovalutato dai venditori, presumendo che il bonus fiscale sia personale e che non resti legato all’immobile oggetto della vendita… purtroppo si sta commettendo un errore!

La legge parla chiaro

L’articolo del TUIR (Testo unico imposte sui redditi) che disciplina la detrazione fiscale al 50% sui lavori di ristrutturazione edilizia, testualmente recita “la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi d’imposta, salvo diverso accordo tra le parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare”.

Non c’è spazio quindi per interpretazioni, il venditore che non esplicita chiaramente la volontà di trattenere per sé le agevolazioni rischia di perderne la fruizione per gli anni successivi alla vendita.

Come gestire la cosa

Senza dubbio la trasparenza ed il buon senso sono condizioni fondamentali, in fase di trattativa, per evitare problematiche e scontri tra le parti. Esplicitare la presenza del bonus da subito, senza l’obbligo di comunicare alla parte acquirente l’importo residuo e le rate mancanti dello stesso, è il primo passo per muoversi a carte scoperte e non riservare dubbi o possibili ambiguità al termine della trattativa.

D’altro canto il compratore dovrebbe avere l’accortezza di riconoscere che la detrazione è dovuta per un investimento effettuato del venditore, da quest’ultimo pagato, che in linea di massima ha apportato una potenziale miglioria all’immobile. Va da sé che, sebbene la legge nel silenzio delle parti verta in senso opposto, sia al quanto ingiusto pretendere di fruire di un bonus per il quale non si è versato un euro, avvantaggiandosi pure del miglioramento che il bene potrebbe aver acquisito.

Il modo migliore per accontentare le parti quindi è quello di concordare in un eventuale preliminare ed assolutamente nell’atto definitivo, a chi spettino le future detrazioni, con una adeguata dose di buon senso per evitare discussioni e malumori.

E se fosse troppo tardi?

Se dovesse capitare che il venditore si dimenticasse di dichiarare la propria volontà e nel silenzio delle parti la detrazione passasse all’acquirente, potrebbe ancora esserci rimedio. A questo punto è però molto importante il consenso del nuovo proprietario: infatti sarebbe necessario redigere un atto integrativo da un notaio che dichiari quanto precedentemente scordato. Ma attenzione! L’immobile non è già più nella disponibilità del venditore e la detrazione è un diritto acquisito dal compratore, perciò potrebbe non essere così semplice mettere d’accordo le parti a rivedere la destinazione del bonus.

Perché la questione è importante

Generalmente le somme che si portano in detrazione sono di modesta entità e la possibile perdita per il venditore potrebbe essere di non poco conto. Occorre ricordare che rientrano nell’ipotesi sopra esposta non solo i bonus relativi alla ristrutturazione edilizia ma anche quelli rientranti nel miglioramento delle prestazioni energetiche (che attualmente garantiscono un ritorno del 65% dell’investimento effettuato).

Va ricordato che la detrazione legata all’acquisto del box auto pertinenziale rientra tra le fattispecie elencate in riferimento agli interventi di ristrutturazione edilizia.

Non c’è la cessione automatica invece per quanto riguarda le agevolazioni attribuibili al bonus mobili, che restano quindi a carico del venditore.

In conclusione, dato il notevole incremento che negli ultimi anni il ricorso alle detrazioni fiscali ha avuto, vi invito, sia che siate in procinto di acquistare che di vendere, di ricordarvi delle detrazioni fiscali e di prendere le dovute cautele in fase di trattativa, al fine di evitare litigi che potrebbero compromettere il buon esito dell’affare!

Alla prossima con un nuovo articolo,

Claudio Stefanini

Agente immobiliare a Roncade

 

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