Quando si decide di investire su un immobile ad uso residenziale, con la volontà di adibirlo a dimora principale, ci sono diverse componenti di costo da tenere a mente per capire quanto si dovrà effettivamente spendere per diventare proprietari!

Sono molte le ipotesi da prendere in considerazione per delineare un quadro completo, ma senza ombra di dubbio il primo e più consistente importo da valutare sarà il prezzo d’acquisto definito tra le parti.

Spese per il preliminare. Nel caso in cui le parti, ad accordo raggiunto, decidessero di redigere un preliminare di compravendita (o compromesso) sarà necessario procedere alla registrazione della scrittura privata presso l’AdE. Ecco quindi che iniziano i primi costi da un punto di vista fiscale: imposte di bollo (una marca da bollo da 16 Euro ogni cento righe redatte), imposta di registro in misura fissa per 200 Euro ed imposta proporzionale che ammonta allo 0,5% della caparra confirmatoria versata dall’acquirente al venditore (una somma a garanzia dell’impegno assunto che andrà sottratta all’importo da corrispondere al venditore in sede di rogito). Nel caso di acconti al prezzo, la tassazione percentuale è invece del 3% sull’anticipo.

Le imposte d’acquisto. Il secondo punto da analizzare per avere un quadro completo dei costi da sostenere, dipenderà dal tipo di soggetto venditore: privato oppure impresa.

a)In un acquisto da privato, si dovranno pagare l’imposta di registro al 9% (in proporzione rispetto al valore catastale dell’immobile o al prezzo di acquisto) e le imposte catastale ed ipotecaria in misura fissa (50 Euro l’una).

Come si ottiene il valore catastale? Questo dato, sul quale si può commisurare l’imposta di registro proporzionale, si ricava rivalutando la rendita catastale di un immobile “prima casa” e delle relative pertinenze del 5% e moltiplicandola per 110 (quindi R.C. x 1,05 x 110). In caso di fabbricati non prima casa, il valore rivalutato va moltiplicato per 120 (quindi R.C. x 1,05 x 120).

b)In un acquisto da impresa, il prezzo di vendita potrà essere esente o soggetto ad IVA. Nel primo caso si verseranno le imposte come nel caso a), nel secondo l’IVA sarà al 10% (al 22% per le abitazioni di lusso) e le imposte di registro, ipotecaria e catastale ammonteranno a 200 Euro l’una. L’IVA sarà sempre calcolata sul prezzo d’acquisto.

In quali casi si paga l’IVA? L’imposta è corrisposta dall’acquirente nel caso in cui un’impresa venda un immobile entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione o anche dopo questo periodo di tempo, se il venditore sceglie di sottoporre l’operazione ad IVA. Inoltre l’imposta grava sul compratore nel caso di vendita di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali (solo con espressa scelta da parte del venditore).

Il terzo step riguarda la possibilità di usufruire delle agevolazioni “primacasa” sull’acquisto. In questo caso tutte le tasse e le imposte sopra citate saranno più basse.

a)Acquisto da privato o da impresa ma esente IVA: imposta di registro al 2%, sul valore della rendita catastale rivalutata oltre ad imposta catastale ed ipotecaria di 50 Euro l’una.

b)Acquisto da impresa con IVA: IVA al 4% sul valore di scambio oltre all’ imposta di registro, ipotecaria e catastale per 200 Euro l’una.

Va evidenziato che in ogni caso, l’imposta di registro proporzionale non può mai essere inferiore a 1000 Euro e che quindi questa somma rappresenta l’importo minimo che l’acquirente dovrà pagare.

Da dire anche che tutti gli adempimenti fiscali (ad eccezione di quelli relativi al preliminare) dovranno essere versati in sede di rogito notarile, quando sarà redatto l’atto pubblico definitivo.

Dopo aver parlato di prezzo d’acquisto ed imposte, si considererà il valore dell’intervento dei professionisti nella compravendita.

Le spese Notarili. Solitamente la parcella di un notaio varia tra l’1,5-2,5% del prezzo d’acquisto oltre all’IVA di legge. Da non dimenticare che il compenso del notaio conterrà anche le spese vive per la trascrizione dell’atto presso gli Uffici della Conservatoria Immobiliare e al Catasto.

Le spese per il mutuo. Altre spese da sostenere, qualora sia necessario un mutuo bancario per l’acquisto, sono quelle per l’istruttoria e la perizia di stima dell’immobile quantificabili in circa 300-500 Euro; quelle notarili per l’iscrizione dell’ipoteca, variabili a seconda dell’importo della stessa (tra lo 0,5-1% dell’importo dell’ipoteca); quelle relative all’imposta sostitutiva da versare allo Stato pari allo 0,25% sull’importo erogato dalla banca. E’ richiesta inoltre dalla banca l’assicurazione incendio/scoppio sull’immobile per la durata del mutuo con un costo annuo variabile da 250/400 Euro.

Le spese di intermediazione. Se per l’operazione è intervenuto un mediatore o un’agenzia di mediazione questa presenza sarà inserita nell’atto di vendita redatto dal notaio, così come l’ammontare dell’importo corrisposto al professionista per le sue prestazioni (che varia tra il 2-3% del prezzo di acquisto più IVA).

Riassumendo, calcolando l’acquisto di un immobile del valore di 150.000 Euro le spese aggiuntive possono variare da 4.000 a 15.000 Euro a seconda della tipologia di imposta applicata (prima o seconda casa), dell’esigenza o meno del mutuo e dalle altre variabili sopra descritte.

Consiglio sempre, una volta individuato l’alloggio da acquistare, di richiedere da una persona competente un preventivo dettagliato dei costi per non lasciare nulla al caso ed evitare inattesi e mai piacevoli sforamenti di budget.

Ci sarebbero tanti altri approfondimenti da fare, ma per non mettere troppa carne sul fuoco è meglio rimandare al prossimo appuntamento della rubrica. Si parlerà nel dettaglio delle agevolazioni per gli acquisti “prima casa”, delineando requisiti e caratteristiche di questo conveniente regime!

Alla prossima con altre utili informazioni,

Claudio Stefanini

Agente immobiliare a Roncade

 

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