Alla crisi delle compravendite che ha coinvolto il settore immobiliare negli ultimi anni, ha fatto da contraltare una maggiore stabilità nel mercato delle locazioni ad uso abitativo, che ha contribuito in buona parte a mantenere vivo il comparto. Infatti, a differenza del prezzo degli immobili in vendita, l’importo dei canoni di locazione ha subito variazioni meno marcate (-5/10%), alle quali però si associa una maggiore insolvenza da parte degli inquilini, considerando l’odierna insicurezza economica.

Il mercato delle locazioni residenziali è quindi caratterizzato da una domanda stabile nel tempo e da un’offerta piuttosto rigida, condizionata dalla durata dei contratti e da alcuni fattori che caratterizzano l’attuale momento socio-economico.

Il lato dell’offerta

Per chi cerca casa in locazione, nello specifico del mercato roncadese, si assiste ad una “corsa contro il tempo” per trovare la soluzione ideale. Gli immobili più appetibili, quelli a piano terra ed in contesti con ridotte spese condominiali, appena presenti nel mercato restano a disposizione per periodi molto brevi, ed essendo attrattivi permettono una scelta attenta del conduttore (il soggetto che abiterà l’immobile) per dare maggiori garanzie al proprietario. Allo stesso tempo, con l’aumento delle imposte sulla seconda casa e della vetustà (cioè l’anzianità) degli immobili, i proprietari tendono con maggior frequenza a scegliere la vendita al termine di anni di locazione, accettando il compromesso di un prezzo di vendita ridotto a discapito del rischio d’insolvenza da nuovo inquilino associato a eventuali costi di ristrutturazione inevitabili nel tempo.

Dal lato dei proprietari, si assiste quindi ad una sorta di duplicazione del mercato, con immobili di qualità (perché recenti, in contesti gradevoli, arredati con gusto, con esigue spese condominiali, ecc.) che sono ambita preda di difficile cattura, e soluzioni meno appetibili perché in contesti più affollati o datati che faticano a trovare una domanda stabile e soprattutto poco rischiosa per quanto riguarda l’adempimento regolare nel pagamento del canone mensile. Questo a riprova che sono terminati i giorni nei quali investendo sul mattone, si generava reddito certo; l’investimento deve essere oculato ed attento per evitare erosione ed immobilizzazione a lunghissimo termine del capitale.

Contratti

Anche la componente giuridica della locazione contribuisce a irrigidire l’offerta di immobili; il classico contratto 4+4 solitamente vincola i conduttori per almeno un anno (se presente una specifica clausola) e fino ad 8 con possibilità di rinnovo. I contratti a canone concordato, potenzialmente più elastici in durata (3+2 rinnovabile) e più convenienti per le parti, non sono applicabili a Roncade e quelli ad uso transitorio (per un massimo di 18 mesi) devono essere adeguatamente motivati per poter trovare utilizzo. Nella pratica comunque, il conduttore con preavviso di 6 mesi può recedere dal contratto, anche di tipo tradizionale, in qualsiasi momento a meno che non esistano specifici obblighi definiti di comune accordo tra le parti. Non è quindi da ricercare completamente nella legge il motivo della rigidità delle locazioni.

Il lato della domanda

La prevalente età ridotta (25-35 anni in media) di chi cerca casa in locazione, coincide con il pubblico che solitamente realizza il così detto “primo acquisto”. Questo però negli ultimi anni è stato di gran lunga il segmento di compravendite che è venuto più a mancare nel mercato, per ovvie ragioni (stretta bancaria, ridotte garanzie ed insicurezza lavorativa su tutte). A queste condizioni, la durata delle locazioni sembra essere maggiore ed è venuto meno il desiderio di “mettere su casa”, non certo per mancanza di volontà ma piuttosto di opportunità. Se fino a dieci anni fa la locazione rappresentava il distacco naturale dal nucleo familiare e l’inizio dell’indipendenza di un giovane, oggi questa fase si è allunga riducendo il ricambio dei conduttori e quindi l’offerta di immobili nel mercato che quantitativamente negli ultimi 8 anni è rimasta quasi costante.

In conclusione

Probabilmente data la perdita di appeal dell’investimento sul mattone a scopi locativi che perdurerà finché non ci saranno maggiori garanzie a favore dei proprietari in caso d’insolvenza degli inquilini e minori imposte sulla seconda casa, la situazione resterà piuttosto ingessata dal lato “proprietario” dell’offerta. Uno spiraglio può derivare dalle buone occasioni di finanziamento che il mercato offre oggi: i tassi dei mutui sono ai minimi e se dovesse crescere la fiducia e la stabilità dei consumatori si potrebbe assistere ad una ripresa dei “primi acquisti”, che favorirebbe un maggior ricambio nelle locazioni, ad opera dei conduttori, anche per gli immobili più ricercati.

In poche parole, se non trovate la soluzione ideale in locazione a Roncade e non avete il fiato sul collo, non disperate. Ci sono segnali che testimoniano una modesta vivacità del segmento, ma per non incappare in insoddisfacenti e spesso dannosi compromessi, armatevi di pazienza e tenete monitorato il mercato!

A presto,

Claudio Stefanini

Agente immobiliare a Roncade

 

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