Dal 16 marzo 2019 cambiano le regole da seguire in caso di acquisto di un immobile “in costruzione” da un’impresa. Infatti, con l’introduzione del “Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza” (D. Lgs 14/2019) il legislatore ha reso più stringenti le norme da rispettare per tutelare gli acquirenti di immobili non ancora venuti ad esistenza ma per i quali sia stato richiesto il titolo costruttivo.

Come già descritto in un articolo di qualche tempo fa (LEGGI QUI), l’acquisto di casa da un’impresa di costruzioni è tutelato da alcune norme previste nel nostro ordinamento per proteggere la parte debole dell’operazione, quella acquirente.

Quali compravendite rientrano in questa categoria?

Si rientra nelle norme del Codice quando si parla di compravendite tra imprese di costruzione/società di costruzione e acquirenti privati.

Gli immobili che rientrano nelle tutele previste sono quelli “in costruzione”, cioè per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire ma che ancora non siano ultimati, cioè non dotati di agibilità.

Quali sono alla luce del nuovo Codice, le novità apportate in questa materia?
  • Il preliminare di compravendita di un immobile “in costruzione” andrà redatto, a pena di nullità, per atto pubblico o scrittura privata autenticata. In parole semplici, occorrerà fare ricorso ad un notaio per la stipula del preliminare al fine di garantire che la scrittura contenga tutti gli elementi a tutela dell’acquirente.
  • Il costruttore sarà obbligato, a pena di nullità del contratto, a consegnare una polizza assicurativa decennale al momento del rogito notarile, per garantire gli acquirenti in caso di gravi difetti costruttivi o perimento totale/parziale del bene acquistato. La forma della polizza sarà resa standard da un decreto ministeriale, al fine di limitare la “fantasia” dei costruttori a discapito dei compratori.
  • Fermo restando l’obbligo da parte del costruttore di prestare una fidejussione per tutte le somme incassate fino all’atto definitivo dall’acquirente, quest’ultimo potrà presentare all’incasso la fidejussione non solo in caso di crisi d’impresa del venditore, ma anche nell’eventualità in cui al rogito non si riceva la polizza decennale postuma.

Ovviamente restano obbligatorie anche tutte le prescrizioni che prima del Codice approvato ad inizio anno venivano attuate, ad esempio l’obbligo della fidejussione o la previsione di determinate clausole in merito all’identificazione ed alla descrizione dell’immobile da acquistare.

Pro e contro di questa novità

Tra i vantaggi del nuovo Codice ci sono senza dubbio la certezza di un contenuto standard nei preliminari e nelle polizze decennali, al fine di evitare che gli acquirenti subiscano formule contrattuali dalle imprese. Inoltre, per rafforzare le garanzie già prestate da un agente immobiliare nella sicurezza di un affare, prima fra tutte la certezza che i contratti contengano tutte le clausole previste dalla legge e che queste vengano effettivamente messe in pratica dalle parti, ci sarà la presenza di un pubblico ufficiale (il notaio) che attesterà e certificherà il tutto.

Ovviamente il principale contro sarà un aggravio dei costi da sostenere per l’acquirente: un atto pubblico trascritto o l’autentica di una scrittura privata sono sicuramente più onerosi rispetto alla semplice registrazione del preliminare presso l’agenzia delle entrate.

Per informazioni e chiarimenti sul tema, non esitate a contattarci via e-mail ad info@casanord.net, telefonicamente allo 0422.840880 oppure incontriamoci in agenzia!

 

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