Comprare casa non è cosa di tutti i giorni. L’investimento di un’ingente somma di denaro, che nella maggior parte dei casi coincide con l’indebitamento per un importo quasi equivalente, è un passo importante nella vita di molte persone.

Questo spostamento di capitali dalle proprie tasche a quelle di fortunati venditori, va naturalmente garantito avendo la piena consapevolezza di effettuare un’operazione sicura ed a minor rischio possibile.

È importante prevenire prima di assumere qualsiasi impegno economico, così da vincolarsi solo nel momento in cui si ha certezza di ciò che si sta compiendo per non perdere eventuali caparre o acconti.

Ecco quindi alcuni consigli per effettuare i dovuti controlli su un immobile che si intende acquistare, indispensabili per evitare spiacevoli sorprese!

1 - Provenienza dell’immobile

Per prima cosa vi consiglio di richiedere l’atto di provenienza dell’immobile agli attuali proprietari, per accertare il loro diritto e sapere in che modo questi lo hanno ottenuto. Possono esservi dei casi particolari in cui occorre fare la dovuta attenzione. Donazioni, diritti di terzi sul bene, vincoli con amministrazioni pubbliche (alloggi costruiti in aree PEEP) possono influire sulla sicurezza dell’acquisto ed ogni caso va necessariamente valutato con attenzione da un professionista di fiducia. Attenzione ai diritti reali di terzi: gravano sui beni e non possono essere limitati. Prima di acquistare accertate se esistono e siate consapevoli che dovrete conviverci.

2 - Caratteristiche urbanistiche dell’immobile

L’immobile che si intende acquistare deve essere stato costruito nel rispetto delle normative vigenti della zona e deve essere dotato di tutte le autorizzazioni necessarie all’abitabilità ed al trasferimento. Vi consiglio quindi di richiedere (e di non impegnarvi economicamente senza averlo fatto) il permesso di costruire rilasciato dal comune, le eventuali autorizzazioni ottenute nel caso di lavori eseguiti o condonati successivamente, l’abitabilità conseguita al termine dei lavori ed ogni altro documento che attesti la regolarità del bene. Per gli immobili costruiti “ante 1967”, ipotizzando la difficoltà a reperire la documentazione urbanistica, è possibile provare la vetustà, la regolarità formale dell’immobile e dichiarare in sede di rogito la condizione del bene per ottenere il via libera alla transazione ed effettuare l’eventuale condono.

3 - Situazione ipotecaria dell’immobile

Effettuare una visura ipotecaria tramite gli uffici della Conservatoria o un professionista abilitato permette di conoscere l’esatta intestazione dell’immobile e di venire a conoscenza dello storico delle operazioni gravanti sullo stesso. Infatti, sapere se esistono ipoteche o gravami a favore di terzi sopra la proprietà è essenziale per agire con sicurezza ed evitare brutte sorprese.

4 - Situazione catastale dell’immobile

Per rogitare e quindi trasferire la proprietà è essenziale che la situazione attuale dell’immobile (quindi disposizione delle pareti, dei confini e consistenza con rendita catastale) siano conformi alle planimetrie depositate al Catasto presso l’Agenzia delle Entrate. Nel caso in cui vi siano anomalie o non corrispondenze, occorre sanare il tutto prima di andare dal notaio. Attenzione però, eventuali abusi edilizi potrebbero essere non sanabili, quindi in caso di non corrispondenza tra realtà e carta meglio rivolgersi ad un tecnico che possa darvi i giusti consigli.

5 - Situazione energetica dell’immobile

Come ho più volte detto in altri articoli, la certificazione energetica è indispensabile per acquistare un immobile e deve essere realizzata a spese del venditore. A braccetto con l’APE va il libretto di caldaia, che deve essere presente ed aggiornato con le manutenzioni periodiche.

Per gli impianti tecnologici, il venditore deve dichiarare che all’epoca di costruzione erano a norma di legge e se così non fosse l’acquirente deve esserne a conoscenza ed approvare con apposita clausola la volontà di acquistare comunque. Per gli immobili edificati dopo il 1990 i due certificati da richiedere sono il DiCo (Dichiarazione di Conformità) ed il DiRi (Dichiarazione di Rispondenza, da ricevere se non si reperisce il DiCo).

6 - Situazione condominiale dell’immobile

Se si acquistano immobili in condominii, occorre badare bene alla situazione patrimoniale che si erediterà dal venditore ma anche a quella che riguarda eventuali condòmini morosi. Accertatevi dell’importo mensile delle spese, fatevi dare una copia del regolamento di condominio (soprattutto se avete animali domestici), assicuratevi che non ci siano insoluti da parte del venditore e di inquilini che poi potreste essere chiamati a coprire in base ai vostri millesimi e richiedete se sono stati deliberati interventi di ristrutturazione straordinaria alle parti comuni (spesso sono spese ingenti, almeno acquisterete con la consapevolezza di doverle sostenere).

In breve i principali consigli da seguire per avere sicurezza in fase d’acquisto sono questi. Naturalmente ogni caso ha poi le proprie specificità ma in linea di massima valutare questi sei punti con attenzione può rendere già tranquillo il vostro affare.

A contorno di tutto ciò, non posso fare a meno di farvi notare che data la quantità di verifiche e controlli da eseguire, affidarsi ad un professionista può rendere più semplice la vostra esperienza d’acquisto e garantirvi da brutte sorprese. In ogni caso, vi tranquillizzo dicendo che il notaio che sceglierete per il rogito effettuerà molti dei controlli obbligatori, ma scoprire all’ultimo eventuali gravi problematiche o insanabili situazioni potrebbe compromettere l’acquisto e farvi perdere la possibilità di ottenere la casa dei vostri sogni.

Alla prossima con un nuovo articolo,

Claudio Stefanini

Agente immobiliare a Roncade

 

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